Guida alla tokenizzazione nel settore immobiliare

La tecnologia blockchain ha trasformato il mondo in modo significativo e profondo, sancendo definitivamente l’inizio di una nuova epoca. In accordo con gli esperti, le soluzioni basate su questa tecnologia, come la tokenizzazione, possono avere effetti significativi su molti settori, incluso quello immobiliare.

Il settore immobiliare è considerato uno dei tipi migliori di investimento e assicura i profitti più elevati. Se si domanda a qualcuno quale sia il miglior tipo di investimento, probabilmente la risposta sarà l’acquisto di un appartamento o di un locale commerciale. Sfortunatamente senza somme importanti di denaro molte persone trovano l’investimento immobiliare difficilmente realizzabile.

La tokenizzazione, riguardante gli immobili, è il processo di creazione di token virtuali che rappresentano la proprietà di asset immobiliari. Questo è simile agli asset digitali, non-fungible token (NFT), con la differenza che un token immobiliare è legato al valore di un asset fisico.

In ogni caso, le blockchain e la tokenizzazione, rendono tutto questo possibile e più efficiente. Cambieranno molte regole nel mercato dei diritti di proprietà, nell’investimento in immobili e nella raccolta dei capitali.

 

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Cos’è la tokenizzazione immobiliare?

La tokenizzazione nel mercato nel real estate è un fenomeno emergente a livello mondiale che sta aumentando il numero delle opzioni di investimento disponibili.

La capitalizzazione di mercato di questo settore è di oltre 27 milioni di dollari a Febbraio 2021.

Questa nuova forma di investimento prevede la creazione di tokens sulla blockchain e l’assegnazione degli stessi alle proprietà immobiliare. I tokens possono essere usati per raccogliere capitale finalizzato allo sviluppo di investimenti, permettendo a molti investitori e sviluppatori di partecipare al mercato. E’ un modo per un’organizzazione per raccogliere capitale usando crowdsale, che è essenzialmente come il crowdfunding ma con tokens disponibili sulla blockchain.

L’obiettivo previsto può essere raggiunto più facilmente se la raccolta può essere disposta in questo modo. Il ruolo dei tokens in questo caso è equivalente a quello delle azioni, senza la necessità di utilizzare costosi intermediari. In un certo senso, l’uso delle azioni può essere sostituito a causa della loro complessità e del loro costo.

Il token può così essere usato come un prestito, come azione di un’azienda costruttrice o come una proprietà a titolo definitivo di uno specifico bene.

Tipologia di Token

Ci sono due tipi di asset STO (security token offering) nel settore immobiliare:

  1. Il primo tipo permette di diventare comproprietario di una parte del bene;
  2. Il secondo è un asset di debito che digitalizza l’affitto raccolto per una proprietà e automatizza il processo di raccolta e scambio.

Come funziona?

Prendiamo come esempio il caso in cui il proprietario immobiliare vuole tokenizzare un immobile che è affittato ad una catena di negozi.

Al fine di essere considerato un STO, un’azienda ha bisogno di tutti i permessi necessari prima di continuare le sue attività:

  • Ispezione degli immobili;
  • Requisiti finanziari;
  • Diritti di proprietà.

I security tokens sono rilasciati al proprietario come corrispondenti di una sezione del locale. Per esempio, un security token può equivalere a un metro quadro dell’immobile. Gli investitori comprano il security token e diventano proprietari di una sezione del locale.

I proprietari del token, eventualmente, riceveranno una quota dei profitti del futuro affitto dell’immobile.

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Quali sono i benefici di questa forma di investimento?

Liquidità dell’immobile

Uno dei problemi più significativi con l’investimento e la vendita di immobili è la liquidità del bene. Nelle transazioni tradizionali, ci sono molte parti diverse coinvolte, specialmente con il trasferimento legale dell’asset. La tokenizzazione può mitigare questo problema in specifiche situazioni e rendere più efficiente questo processo. Come è facile acquistare e vendere varie criptovalute sul mercato, allo stesso modo la tokenizzazione può semplificare le transazioni nel settore immobiliare. Rispetto ai normali processi di trasferimento della proprietà la tokenizzazione potrebbe tagliare gli intermediari e permettere che la proprietà sia trasferita da investitore a investitore.

Ricerca di proprietà

Un altro problema che incontriamo quando investiamo in immobili è la ricerca delle proprietà su cui investire. Ci sono molti marketplace centralizzati dove possiamo trovare listati questi assets tokenizzati. Questo facilita il lavoro degli investitori permettendo che la ricerca per i potenziali investimenti sia svolta in un unico posto. Gli investitori potranno ricercare potenziali investimenti localizzati in altre aree geografiche e i venditori potranno avere accesso a un grande pool di potenziali compratori.

Prova innegabile di proprietà

La prova di proprietà è un altro problema che trovano i tradizionali investitori del settore immobiliare. La proprietà legale di solito è dimostrata attraverso vari documenti legali che mostrano la vendita degli assets e il diritto di proprietà dei nuovi investitori. La tokenizzazione utilizza il sistema di contabilità distribuita, proprio come le cryptovalute. La contabilità distribuita è un database che è consensualmente condiviso e sincronizzato attraverso molti siti ed è accessibile da molte persone. Ogni cambio o aggiunta fatta al sistema è riflesso e copiato da tutti i partecipanti in pochi secondi. Ogni transazione è inviata e validata dalla rete che compone il mercato.

Minori barriere all’ingresso

Gli asset possono essere ora divisi in somme più piccole di proprietà, grazie alla tokenizzazione. Come Bitcoin, un token immobiliare può rendere le barriere all’ingresso più facili da superare per gli investitori più piccoli. Dal momento che le transazioni sono fatte in un ambiente virtuale, è più semplice iniziare ad investire nel mercato immobiliare. Al posto che necessitare di molti documenti legali per trasferire la proprietà, chiunque con poca esperienza può fare un acquisto online. Questo permette a molte persone di investire senza passare attraverso lo scoraggiante processo di trasferimento della proprietà, con cui nuovi investitori non sono famigliari.

Fino ad oggi l’investimento in real estate ha sempre richiesto grandi somme di denaro. Grazie alla tokenizzazione, non sarà più necessario acquistare un intero immobile, ma basterà comprare uno dei token in cui è stato diviso l’immobile. Grazie alla tokenizzazione degli asset, puoi partecipare ad una struttura azionaria più piccola come l’investimento distribuito. Tutto ciò è una barriera all’ingresso minore per tutti gli investitori con un capitale ridotto. Potrai diversificare il portafogli d’investimento, invece di investire in un singolo immobile, puoi considerare investimenti in diverse proprietà comprando i loro token.

Migliorare la trasparenza e la sicurezza del mercato

Utilizzando il sistema di contabilità distribuita, migliora la generale trasparenza e sicurezza del mercato immobiliare. Considerando che tutte le transazioni saranno processate e approvate dagli altri utilizzatori del mercato, ogni transazione sarà trasparente al pubblico. In aggiunta, la sicurezza del mercato sarà protetta dalla tecnologia blockchain, che ha provato di essere estremamente sicura. Oltre a rendere le transazioni sicure, la tokenizzazione le rende anche trasparenti. Sebbene le nuove tecnologie spesso destino preoccupazione, la tokenizzazione usa gli standard di sicurezza più elevati basati su due pilastri

  • Tokens;
  • Tecnologia blockchain.

Il primo pilastro promuove la sicurezza perché l’investimento è assegnato digitalmente a un investitore e rimane così fino a che non viene rimborsato o venduto. L’alto livello di sicurezza non sarebbe possibile senza il secondo pilastro, che è per l’appunto la tecnologia blockchain. Con l’aiuto degli algoritmi cryptografici, i dati trasmessi sono sia accessibili che inaccessibili a coloro fuori dalla rete. Il segreto sta nel fatto che i dati sono decentralizzati. Non c’è inversione o copia del codice, i nodi identificano ogni tentativo di cambiare questo codice e ne impedisce l’esecuzione. Inoltre, se i dati sono registrati in molti posti simultaneamente, questo apre le porte alle tecnologie di contabilità distribuita.

Questi sistemi aperti permettono di avere un registro immobiliare completamente trasparente. I dati associati sono disponibili a tutti, per esempio è possibile investigare la storia completa di una proprietà. Gli smart-contracts minimizzano la necessità di scambio di documenti tra le parti e semplifica il lavoro cartaceo legato al completamento dei contratti. Uno smart-contract firmato digitalmente è irreversibile, e il suo contenuto non può essere cambiato.

Costi di transazione minori

L’utilizzo della tecnologia blockchain per lo scambio di token avrà il potenziale per ridurre notevolmente i costi di transazione associati agli immobili. I token permettono agli investitori di comprare e vendere immobili senza incorrere nei classici costi del mercato immobiliare, e ciò riduce i costi di transazione.

Flessibilità

Chiunque può investire una certa somma e diventare un proprietario parziale dell’immobile e beneficiare dei potenziali profitti. Inoltre, i tokens possono essere acquistati e venduti su mercati secondari. Il proprietario può anche vendere parte dei suoi asset emettendo token. In aggiunta, i tokens possono essere scambiati come azioni, con il loro valore che fluttua basandosi su come il prezzo dell’immobile cambia. La tokenizzazione offre un beneficio superiore rispetto al crowdfunding perché ti dà l’immediata proprietà digitale, permettendoti di venderla in ogni momento.

Assenza limiti geografici

La tokenizzazione di un immobile, come qualsiasi tipo di tokenizzazione, elimina le barriere legate alla localizzazione. Niente ti impedisce di comprare un immobile situato dall’altra parte del mondo nel mezzo della notte. Tu puoi partecipare ai profitti derivanti dalla costruzione di resorts o complessi abitativi ovunque nel mondo.

Facilità e velocità d’investimento

La miglior ottimizzazione di qualsiasi attività è limitare le spese inutili. La tecnologia blockchain permette questo rimuovendo barriere come le commissioni notarili e bancarie. Questo risulta dall’incremento delle rendite degli investitori e dall’abbreviazione del processo di raccolta del capitale, il che snellisce l’intero progetto. Gli investimenti fatti mediante tokens danno grande libertà in quanto puoi comprare una quota dell’immobile e raccogliere i profitti in qualsiasi momento. L’intero processo è automatizzato e non ha bisogno di nessuna formalità superflua. Il diritto di proprietà è acquisito attraverso l’acquisto di un token, che non richiede una modifica dei registri immobiliari o ipotecari.

Nessun intermediario

Dal momento che le STO liquidano il mercato secondario, non c’è necessità di interfacciarsi con barriere come spese notarili o commissioni bancarie. La tecnologia blockchain elimina gli intermediari nel mercato real estate, diminuisce le tasse di deposito e funziona tutto il giorno. Non sono fissati limiti sull’ammontare dei tokens che possono essere liberamente commerciati.

 

Fiscalità

Gli emittenti di token virtuali devono fare attenzione a rispettare tutte le leggi e i regolamenti dove vengono offerti i loro token. Gli step che gli emittenti devono seguire includono verifiche attive sugli investitori accreditati. Poiché i token virtuali sono soggetti a qualcosa di più della semplice regolamentazione sulla sicurezza. Alcuni tokens possono essere anche regolati dalla disciplina sull’antiriciclaggio, altri da leggi e regolamenti sul servizio monetario e leggi anti-frode a protezione dei consumatori. Gli emittenti e gli investitori dovrebbero consultare l’appropriata rappresentanza legale e professionisti fiscali per sviluppare una strategia completa.

Cos’è coinvolto nella tokenizzazione immobiliare?

Quando si sviluppa un token, è importante capire cosa rappresenta un token. Il token può rappresentare una porzione dell’atto, una partecipazione in un un’entità legale e ogni altra forma legata a quell’immobile. La natura dell’interesse tokenizzato può influire sulle normative applicabili al token. Quando si stabilisce la personalità giuridica per il token, gli accordi coinvolti devono consentire alla tecnologia blockchain di far rispettare le transazioni relative al token.

Questi smart-contracts sono designati per compiere diversi processi legati al token come la distribuzione dei dividendi o la vendita ad altri investitori. Gli smart-contracts devono essere testati per identificare qualsiasi errore tecnico che potrebbe permettere alla tecnologia blockchain di creare errori o non riconoscere delle frodi. Questi errori porterebbero alla riemissione dei token e sarebbero costosi per la reputazione dei token.

Quali sono le prospettive future?

Lo sviluppo degli asset tokenizzati è ancora ostacolato da

  • una mancanza dei mercati immobiliari;
  • un quadro legislativo debole attorno agli assets digitali;
  • un basso livello di coscienza tra gli investitori.

Nonostante ciò la tokenizzazione degli immobili sta diventando un settore di investimento sempre più popolare. E’ un’applicazione della tecnologia blockchain che aumenterà la base di investitori aumentando così la liquidità del mercato.

Questa proposta è necessaria nel settore immobiliare poiché il mercato è più prezioso di qualsiasi altra classe di attività al mondo, e rimane liquido. I tokens sono la prossima fase nello sviluppo della tecnologia blockchain. Consentono agli investitori di passare da criptovalute altamente speculative senza garanzie a token garantiti da attività. I  mercati secondari funzionanti per i token immobiliari stanno aumentando sempre di più le loro dimensioni. L’adozione di questa forma di investimento continuerà a crescere, il che aiuterà il mercato immobiliare a continuare a prosperare.

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