La tokenizzazione immobiliare è emersa negli ultimi anni come uno dei casi d’uso più attuali della tecnologia blockchain per grandi asset manager e gestori di proprietà immobiliari. L’anno scorso, il gestore patrimoniale francese Mata Capital ha provveduto alla trasformazione in token crypto di oltre 350 milioni di euro di asset immobiliari. Il progetto prevedeva la tokenizzazione di un fondo di investimento titolare di una piattaforma logistica del valore di 220 milioni di euro sito nel nord di Parigi. L’emissione di token garantiti dagli asset reali effettuata dai francesi rappresenta uno tra i più grandi progetti di tokenizzazione immobiliare su ethereum in Europa.
Come funziona la tokenizzazione immobiliare
La tokenizzazione dell’immobile può essere schemattizzata nei seguenti passaggi
- Individuazione e valutazione dell’immobile da quotare;
- Acquisto da parte del fondo o SPV ed ottenimento del contratto di proprietà;
- Attraverso una piattaforma web di crowdfunding come mattonecrowd.it vengono quotate le frazioni dell’immobile (metri quadri o frazioni più piccole);
- Sulla blockchain vengono emessi gli smart contract sotto forma di security token o NFT che rappresentano la proprietà dei singoli metri quadri dell’immobile tokenizzato.
Per un maggiore approfondimento sulla tokenizzazione immobiliare e sulla tecnologia blockchain che sta dietro, si rimanda al nostro articolo: Guida alla tokenizzazione nel settore immobiliare
La finanziaria Mata Capital, nel case qui analizzato, ha collaborato per lanciare la soluzione su Codefi Assets, una piattaforma basata su Ethereum per l’emissione e la gestione di risorse digitali. Codefi utilizza i contratti intelligenti Ethereum per definire i requisiti di conformità e convalidare KYC al fine di emettere azioni a favore di investitori verificati.
Ecco uno sguardo dietro le quinte di come funziona la piattaforma e una ripartizione del significato del progetto per il settore immobiliare in generale.
Il mattone tokenizzato – soluzione all’investimento immobiliare frazionario
Uno dei vantaggi unici della blockchain di Ethereum è che chiunque può facilmente coniare e distribuire token digitali che rappresentano attività fungibili, non fungibili e finanziarie che possono essere verificate su un registro distribuito. Per asset storicamente monolitici come gli immobili, i token blockchain consentono di frazionare facilmente le proprietà. In questo modo le azioni digitali possono essere distribuite sia agli investitori istituzionali che al dettaglio.
Dal lancio di Ethereum nel 2015, la community ha sviluppato standard di token ampiamente adottati e riconosciuti. Sono stati infatti definiti requisiti tecnici che i contratti intelligenti devono soddisfare affinché un token sia conforme e compatibile sulla rete Ethereum. Per il progetto di Mata Capital, la piattaforma Codefi Assets utilizza lo Standard ERC1400 per rappresentare le azioni di fondi immobiliari sulla blockchain di Ethereum. ERC1400 garantisce che i token possano essere coniati, trasferiti e masterizzati da un amministratore, nonché vincolati a documenti e accordi legali.
Prima della distribuzione, tutti i contratti intelligenti sviluppati per la soluzione di Mata Capital sono stati verificati da ConsenSys Diligence, società di esperti di sicurezza blockchain.
Transazione sulla blockchain di Ethereum
Al momento della convalida del pagamento, Mata Capital ha utilizzato la piattaforma Codefi per firmare un certificato digitale con la propria chiave privata e autorizzare il trasferimento di token di asset immobiliare agli investitori. Gli investitori ricevono quindi una ricevuta come prova della vendita che si collega alla transazione sulla blockchain di Ethereum.
Cosa significa la tokenizzazione per il settore immobiliare
Il progetto di tokenizzazione di Mata Capital è un segnale che alcuni profondi cambiamenti sono in ordine per il settore immobiliare, sia a breve che a lungo termine. La tecnologia blockchain presenta evidenti vantaggi per l’elaborazione delle informazioni, ma il suo vantaggio principale è l’opportunità di creare prodotti di investimento significativamente più convenienti. Ecco quelle che vediamo come le prime tre tendenze a cui prestare attenzione mentre le soluzioni blockchain prendono piede nel settore immobiliare:
- Il digitale è inevitabile. Nel settore immobiliare di oggi, la gestione patrimoniale è ancora impantanata nei processi cartacei per la convalida del KYC e la gestione dei registri degli investitori. Piattaforme come Codefi creano finalmente un modello digitale sicuro per modernizzare questi flussi di lavoro del settore.
- Stanno arrivando gli asset trasparenti. Se la crisi dei mutui subprime del 2008 è stata un caso di studio sugli asset fisici, la soluzione basata su blockchain di Mata Capital sta definendo un nuovo standard per la trasparenza degli asset. Man mano che un numero maggiore di applicazioni blockchain immobiliari andrà sul mercato, gli investitori si aspetteranno la trasparenza delle informazioni sugli asset per ottimizzare le loro decisioni e l’analisi del rischio.
- Una parità di condizioni per gli investimenti. In molti paesi, l’accesso ai fondi di private equity è generalmente limitato agli investitori accreditati e istituzionali, con investimenti minimi che vanno da $ 100.000 a $ 250.000. Inoltre, i gestori patrimoniali devono sostenere costi di installazione che in genere vengono trasferiti agli investitori sotto forma di commissioni. L’emissione di token a basso costo e l’elaborazione delle transazioni consentiranno ai gestori patrimoniali di offrire prodotti di investimento radicalmente più convenienti, il che è vantaggioso sia per gli emittenti che per gli investitori.
Quali sono i prossimi step per la tokenizzazione degli asset reali
Diversi operatori si stanno ora concentrando sulla creazione di un mercato secondario per le azioni tokenizzate. Baptiste Saint-Martin ha riportato di come loro stanno discutendo attivamente con i loro consulenti e stanno monitorando gli aggiornamenti normativi per “fornire una soluzione conforme e preziosa per i nostri clienti”. La loro soluzione basata su Ethereum ha il potenziale per facilitare la distribuzione internazionale di attività finanziarie garantendo al contempo la conformità KYC.
Con lo sviluppo delle reti side-chain di ethereum, come polygon aumenta la velocità delle transazioni e diminuisce drasticamente il costo di utilizzo degli smart-contract. Questo agevola enormemente lo sviluppo dei contratti smart essendoci diversi programmatori che ormai conoscono solidity (linguaggio web3 per interagire con la rete ethereum). E’ possibile quindi sviluppare contratti smart per trasformare in token digitali o NFT qualsiasi tipo di asset fisico che può essere contrattualmente scambiato. Chiaramente il mercato immobilieare rimane il settore più propenso alla digitalizzazione ed al frazionamento delle proprietà.
