L’emergenza internazionale sta mettendo in ginocchio l’economia mondiale creando una situazione di crisi. Questo problema ha coinvolto tutti i settori economici tra i quali anche il settore immobiliare. Tuttavia, come in ogni crisi che si rispetti, ha generato numerose opportunità per coloro che sono intenzionati a investire. Ancor più per chi intende investire nel mattone.
Come ampiamente ravvisato dal rallentamento dell’economia derivano numerose opportunità. Alla crisi corrisponde spesso e volentieri una caduta dei prezzi che si traduce, per chi ha disponibilità liquide, in possibilità di acquisto a prezzi ridotti. Soprattutto nel mercato immobiliare. Ciò che spaventa, spesso e volentieri, sono piuttosto i tempi di ritorno dell’investimento. Per tale ragione occorre valutare bene le proprie mosse prima di scegliere come investire i propri capitali.
Vediamo insieme come orientarsi nel mercato immobiliare e come investire nel mattone nel 2022.
Crisi internazionale: come investire nel mattone nel 2022
Per valutare al meglio la situazione occorre per prima cosa analizzare il quadro generale: considerare gli aspetti positivi, le criticità e le occasioni di investimento. Questa guida ha lo scopo di indirizzare le eventuali scelte nel modo corretto, in modo tale da minimizzare i rischi e aumentare le possibilità di investimento intelligente.
Rispetto alla grande recessione del 2007, che ha generato diversi anni critici a livello italiano, la condizione di partenza è molto differente. In pochi anni il mondo è cambiato radicalmente, soprattutto a livello tecnologico. Nuovi player sono entrati nel mercato del mattone con tecnologie all’avanguardia e hanno permesso il fiorire di diversi fattori di novità. I principali cambiamenti che hanno avuto un impatto sul settore immobiliare sono i seguenti:
- L’avvento degli smarthphone;
- La crescita del fintech in Italia;
- La tecnologia blockchain;
- L’espansione del crowdfunding (sottocategoria del mondo fintech);
- La diffusione degli affitti a breve termine (AirBnb, Booking, Expedia);
- Le nuove normative riguardanti gli NPL (crediti deteriorati).
Tutte queste variabili hanno avuto un impatto sul segmento immobiliare. Per tale ragione le vetrine per vendere una casa o acquistare un appartamento si sono moltiplicate, si pensi ad esempio a casa.it o immobiliare.it. Inoltre la possibilità di orientarsi verso gli affitti a breve termine da parte del locatario ha creato nuove opportunità di rendità.
Stesso discorso vale per il mondo fintech, soprattutto per il crowdfunding immobiliare. L’afflusso di capitali per acquistare o costruire un immobile prevede ad oggi altri canali al di fuori dell’iniziativa del singolo (individuo o società). E’ possibile infatti partecipare con piccoli capitali nel settore immobiliare, in modo da moltiplicare la raccolta e aumentare le possibilità di far incontrare domanda ed offerta.
Alla luce di quanto è emerso, la crisi generata dal coronavirus è totalmente diversa dalla grande recessione degli anni 2007-2013. E’ necessario quindi comprendere quali sono le regole fondamentali per investire nel mattone nel 2022. Scopriamo insieme le principali regole da tenere a mente.
Gli affari si fanno quando si compra, non quando si vende
Ciò che per molti potrebbe sembrare una banalità è in realtà la prima regola da tenere a mente quando si fanno gli affari. Più la situazione è critica a livello economico e più aumenteranno le occasioni a prezzi scontati per comprare casa o investire nel mattone. Alcune stime degli analisti riferiscono che i prezzi diminuiranno nel corso del 2022 e del 2023. Ciò si traduce in due anni di ottimi affari che probabilmente avranno un ritorno importante, in termini di guadagni, negli anni seguenti.
Nessuno ha la sfera magica per sapere quanto durerà questa crisi. Tuttavia è sentimento comune che sarà meno gravosa di quella precedente. Tale affermazione trova riscontro nel fatto che il motivo che ha scaturito questo rallentamento globale è di natura biologica, elemento di per sé esterno all’economia stessa. Per tale ragione, una volta eliminato l’agente patogeno, l’uscita dalla crisi sarà più rapida. La grande recessione del periodo 2007-2013 è state generata da cause interne al sistema finanziario internazionale. E’ quindi ben diversa l’origine e di conseguenza la fine.
A fronte di quanto detto, nessuno può sapere preventivamente quanti anni di recessione ci aspettano. Ciononostante è possibile fare delle ipotesi: se gli analisti considerano una discesa dei prezzi del comprato immobiliare nel biennio 2022-2023, è prudenziale aspettarsi una risalita al più tardi nel 2025. Proiettandoci quindi in un orizzonte temporale pari a 5 anni, Le opportunità che ci si pongono davanti agli occhi sono numerose.
Se poi si considerano le opportunità messe a disposizione dall’affitto a breve, potrebbe accadere addirittura che la cosiddetta “exit-strategy” dell’investimento non sia da dare per scontata. Il consiglio è quindi il seguente: acquistare bene durante la discesa dei prezzi, mettere a rendita l’immobile tramite l’affitto a breve per 5 anni, eventualmente rivendere a buon prezzo a tempo debito.
Affitto a breve: comprare, mettere a rendita, vendere
Come anticipato la scelta più saggia è quella di acquistare a buon prezzo, mettere a rendita l’immobile e solo successivamente valutare se vendere. Il cashflow generato dalla messa a rendita dell’immobile è un fattore molto importante che in diversi casi ci permette di attenuare l’esborso del’investimento.
La sua rilevanza è tale che non bisogna dare per scontata la futura rivendita della casa o dell’appartamento. Questo accade perché l’affitto a breve annulla i rischi di insolvenza dell’inquilino e massimizza gli introiti del locatario. L’avvento di diversi player dell’affitto a breve, su tutti Airbnb, permette un’occupazione costante dell’immobile. A tal punto che solo a fronte di un aumento significativo del valore dell’immobile il proprietario sarà disposto a vendere.
Occorre quindi tenere a mente questa possibilità. In questo modo possiamo paragonare l’investimento immobiliare come un investimento in prodotti finanziari con tre differenze importantissime:
- La proprietà intera o frazionata dell’immobile, a differenza dei prodotti finanziari, è un asset tangibile ed esistente;
- Il rendimento con l’affitto a breve è molto più alto di qualsiasi prodotto finanziario offerto dalla banca;
- Il rischio di perdita del proprio investimento è molto basso (legato alle sole calamità naturali: terremoto o incendio).
Diversificare per aumentare la probabilità di successo
Diversificare all’interno del settore immobiliare viene vista al giorno d’oggi come una strategia difficilmente attuabile. Questo perché si pensa che per diversificare è necessario comprare più case o appartamenti in zone diverse in modo da minimizzare il rischio.
In verità la tecnologia in questo settore ha fatto passi da gigante e ha reso possibile la diversificazione. Il crowdfunding immobiliare permette di partecipare all’acquisto di immobili suddividendo la metratura della casa/appartamento oggetto della raccolta. L’investitore può quindi acquistare 10 metri quadri di un bilocale sito a Milano e 5 metri quadri di un trilocale a Roma, In questo modo ha la possibilità di diversificare beneficiando dei guadagni derivanti dalla messa a rendita dei due appartamenti.
Gli investimenti immobiliari non sono più come in passato: cambiano le modalità, non le opportunità
Abbiamo già accennato alle grandissime novità che hanno interessato il settore immobiliare nell’ultimo decennio. Visto l’impatto rivoluzionario di certe tecnologie non è dato sapere cosa ci aspetta il futuro. Di certo sappiamo che la compravendita di una casa si è svincolata dallo schema tradizionale e che gli affitti a breve termine garantisco un’ottima rendita al locatario.
Come anticipato, il crowdfunding immobiliare ha introdotto nuove modalità di investimento del settore immobiliare. Potenzialmente, considerando una casa di 100 metri quadri, possiamo considerare di venderla a 100 persone differenti, ognuna delle quali acquisterà un singolo metro quadro. Questo da un lato moltiplica la possibilità di vendita, dall’altro permette anche ai piccoli investitori di partecipare alla messa a rendita dell’immobile al fine di ottenere un ritorno economico dovuto alla rendita e alla futura vendita.
Tutti possono investire nel mattone grazie al crowdfunding immobiliare
Il settore immobiliare, attraverso il crowdfunding, è ora accessibile anche ai giovani e ai piccoli risparmiatori. Questo nuovo modo di investire permette di diversificare e accedere con piccoli importi. Così facendo il mattone non è più di appannaggio dei soli grandi immobiliaristi.
Come funziona il crowdfunding immobiliare? Semplice. La piattaforma seleziona le migliori possibilità di acquisizione di immobili (tipicamente appartamenti) a prezzo conveniente da destinare a rendita. Una volta individuata l’operazione target, l’immobile viene virtualmente scomposto in metri quadri e si avvia la raccolta al pubblico. Ognuno può partecipare, anche con piccoli importi. Conclusa la raccolta si perfeziona l’operazione e la piattaforma avvia la gestione diretta della messa a rendita dell’appartamento. Successivamente l’investitore si troverà accreditati nel corso del tempo i frutti della messa a rendita che via via si generano col passare dei mesi.
Non investire più del necessario
Come accade per qualsiasi genere di affare, è bene tenere a mente che bisogna destinare a questo genere di operazioni un importo non considerato essenziale per l’investitore. Una regola fondamentale per investire nel mattone nel 2020 è quindi non investire più del necessario. Ognuno ha una propria gestione finanziaria e sta nel raziocinio del singolo fare un corretto bilancio delle proprie entrate ed uscite di cassa.
Come detto il crowdfunding immobiliare permette di investire nel mattone anche con piccoli importi, spesso a partire da 500€ o addirittura meno. Ciò non toglie che ognuno è tenuto a rispettare il proprio equilibrio finanziario per non rischiare di indebitarsi eccessivamente e minimizzare i profitti. Riassumendo investi responsabilmente.
Investire nel mattone nel 2022: riepilogo
Riepiloghiamo le cinque regole d’oro per investire nel mattone nell’epoca del fintech:
- Gli affari si fanno quando si compra, non quando si vende;
- Il cashflow generato dalla messa a rendita dell’immobile è un’importante flusso di cassa;
- Diversificare è il modo migliore per investire nel mercato immobiliare;
- Gli investimenti immobiliari non sono più come in passato: cambiano le modalità, non le opportunità;
- Tutti possono investire nel mattone grazie al crowdfunding immobiliare;
- Non investire più del necessario.
