In questa breve guida vediamo come investire nel mattone, la convenienza, le modalità e le alternative offerte dal crowdfunding immobiliare. Se siete nuovi nel mondo del mattone questa guida è un buon inizio, se siete già immobiliaristi esperti saltate direttamente alla sezione sul crowdfunding.
Conviene ancora investire nel mattone?
L’investimento nel settore immobiliare è molto diffuso in Italia, ma con tutte le tipologie di investimento oggi proposte ci si chiede se rimane ancora conveniente. Il mattone è stato da sempre considerato un investimento sicuro rispetto ad altre tipologie, più finanziarie e speculative come azioni, obbligazioni o fondi di investimento. Il fattore più importante in assoluto da valutare quando si investe nel mattone è la scelta della zona. Il posto o la location dove si trova l’immobile gioca un ruolo fondamentale nella scelta dell’investimento, sia nel caso di acquisto per rivendere. che quello della messa a reddito (comunemente detto affitto). Le grandi città, luoghi turistici o città d’arte si sono dimostrati negli anni, location ideali per un investimento immobiliare di tipo residenziale. Bisogna però sempre andare più a fondo nell’analisi: anche nelle grandi città ci sono zone in degrado o che rischiano di diventare tali, così come ci sono zone turistiche dove si stanno sviluppando nuove strutture e quelle dove mancano gli investimenti.
Per cercare di rispondere alla domanda sulla convenienza o meno dell’investimento nel mattone, bisogna prima distinguere la tipologia di investimento, la formula può infatti incidere sui rendimenti e soprattutto sui rischi. Possiamo investire nel mattone con modalità diverse, che differiscono per importi minimi da investire e durata dell’investimento. Vediamo quindi le diverse tipologie di investimento in real estate settore residenziale.
Investire nel mattone per rivendere l’immobile
Se avete dei risparmi da parte, la cosa più immediata che potete fare per cominciare ad investire nel mattone, è quella di scegliere un immobile per acquistarlo. Precisiamo che l’acquisto della prima casa non è un vero e proprio investimento: la prima casa non è un asset, perchè non genera reddito. Se riuscite ad individuare una zona che si sta sviluppando a livello di infrastrutture come parchi, metropolitana o altre riqualificazioni, potete guadagnare in capital gain ovvero la differenza tra il prezzo del metro quadro acquistato e poi venduto. Percé il valore dell’immobile cresce? La crescita dei prezzi è dovuta a numerosi fattori tra cui:
- sviluppo economico del paese
- investimenti dei fondi internazionali
- crescita della città
- sviluppo dei servizi e strutture nella zona
- inflazione
Non smetteremo mai di sottolineare che la scelta della zona è il fattore fondamentale che influisce sulla crescita o calo dei prezzi al metro quadro. Cercando di comprare in zone ancora poco sviluppate con progetti di riqualifica annunciati dalle autorità, l’investitore “scommette” sulla riqualificazione rapida della zona. Il limite principale di questa strategia sta nella difficoltà della stima delle tempistiche di crescita dei prezzi. E’ una strategia che nel mondo finanziario si chiama buy and hold – compra e tieni l’asset finché non si rivaluta. In sostanza si tratta di un modo di investire nel mattone meno liquido perché si rischia di bloccare somme importanti per un tempo indefinito. Dal lato dei vantaggi di questa strategia bisogna dire che l’investitore che sceglie bene la zona e riesce ad aspettare la rivalutazione consegue dei profitti invidiabili.
Investire nel mattone per affittare
Per cercare di ovviare al problema della scarsa liquidità degli investimenti immobiliari, è possibile acquistare un appartamento ed affittarlo (mettere a reddito). Lo scenario migliore è quello di rilevare un immobile già affittato con un contratto di locazione pluriennale. Anche se può sembrare una banalità, ma nel mondo della finanza, ancora più dei guadagni in termini assoluti, è apprezzata la frequenza degli incassi anche se di minore importo. Incassi mensili e costanti sono preferibili in quando riducono il rischio futuro: preferireste ricevere lo stipendio mensile o uno maggiorato ma pagato in un’unica soluzione annuale? Un immobile affittato regolarmente è un asset quasi perfetto: è possibile guadagnare sia dall’apprezzamento del mq, che avere dei flussi di cassa mensili. Non bisogna dimenticarsi però sempre della scelta della zona e delle variabili economiche generali. I canoni di affitto variano in funzione dello sviluppo o degrado della zona e in alcuni casi sfortunati possono anche interrompersi, costringendo il proprietario a perdere tempo per rilocare.
L’immobile a reddito è molto più versatile di uno sfitto: ad esempio è possibile, a fronte degli affitti mensili, chiedere un finanziamento per investire in altre operazioni immobiliari. Accenniamo brevemente che attualmente, grazie alle piattaforme come airbnb e booking, nelle località turistiche è possibile affittare a giornata. Questo tipo di affitto rende generalmente 20%-30% in più rispetto ai contratti pluriennali anche al netto dei costi di gestione più elevati (pulizia, prenotazioni, commissioni ecc).
Acquistare una casa con il mutuo
Non tutti comprendono la vera potenza del mutuo o della cosiddetta leva finanziaria. E’ possibile utilizzare al meglio il proprio capitale di investimento, impegnandone solo una parte (in genere 30% o 20%) e chiedendo il resto alla banca. Chiaramente la banca valuta attentamente la convenienza dell’operazione immobiliare, commissionando apposite perizie a geometri o ingegneri a carico del richiedente. Con gli interessi bancari prossimi al 0% è possibile trovare occasioni dove l’affitto è più che sufficiente a pagare le rate del mutuo: l’operazione è in equilibrio finanziario. I limiti di questa tipologia di investimento nel mattone sono rappresentati principalmente da credit score del richiedente. Dopo la crisi del 2008 le banche sono diventate molto più stringenti sui requisiti e valutano molto attentamente sia le fonti di reddito che la storia bancaria del richiedente. Lo scenario ideale è un richiedente che abbia fatto già delle operazioni immobiliari andate a buon fine ed acquisito una storia bancaria. Ancora meglio se il target dell’operazione è un’immobile già locato o affittabile in tempi rapidi, magari dopo una piccola ristrutturazione.
Investire negli immobili NPL
Le situazioni di crisi, spesso portano molte opportunità a chi non le ha subite ed è riuscito a conservare un po’ di liquidità. Purtroppo il settore del mattone italiano è ancora pieno di operazioni immobiliari finite male. L’acronimo NPL sta per Non Performing Loans ovvero mutui concessi dalle banche a soggetti che si sono poi dimostrati insolventi. Non performing sta per mutui le cui rate si sono bloccate da x mesi e quindi la banca non percepisce gli interessi, che sono la performance dell’operazione. L’investitore può quindi cercare di contattare la banca per rilevare a saldo e stralcio il credito che l’istituto vanta nei confronti del soggetto insolvente ed acquistare l’immobile ad un prezzo scontato. Lo sconto può essere anche molto interessante, soprattutto se la posizione in oggetto è datata e può arrivare anche all’ 80% (il credito viene acquistato al 20% del nominale). Questa tecnica è utilizzata per lo più da esperti del settore immobiliare e fondi perché richiede competenze finanziarie e legali. Non tutti sono in grado di valutare il potenziale delle operazioni NPL – “se una cosa costa poco, vale poco”. Non è detto che un’operazione immobiliare finita male sia ancora recuperabile, quindi è sempre necessaria una due diligence completa sull’operazione, in grado di svelare tutte le potenzialità ed i rischi insiti nella stessa.
Limiti dell’investimento immobiliare
Le tipologie di investimento nel mattone introdotte prima, a fronte di una certa semplicità logica hanno però dei seri limiti, soprattutto se confrontarle con gli investimenti nei mercati finanziari. Scopriamo quindi i principali limiti dell’investimento immobiliare, che allontanano diversi gruppi di risparmiatori de questo settore.
Barriera all’entrata per l’investitore
E’ innegabile che per cominciare ad operare nel settore immobiliare servono somme importanti (minimo 100.000 euro), mentre per operare sui mercati finanziari possono bastare anche poche centinaia di euro. Per assicurarsi una rendita dignitosa derivante dall’affitto di case o appartamenti nelle grandi città sono necessarie somme ancora superiori. Operare con somme inferiori limita notevolmente le opportunità di investimento, portando a considerare anche box e terreni. Mentre i box auto nelle grandi città hanno un loro mercato e possono essere affittati, i terreni edificabili possono risultare illiquidi e quindi più rischiosi (non si possono affittare).
Bassa liquidità del settore immobiliare
Il secondo limite, in parte collegato al primo, è la bassa liquidità del mattone. Questo significa che mentre per vendere un pacchetto di azioni o obbligazioni vi bastano pochi click sull’homebanking, la vendita della casa è un evento che lascia dei ricordi. Le trattative per trovare una controparte possono durare mesi se non anni, l’organizzazione dell’atto notarile e le perizie delle banche possono prolungare il rogito ancora per diversi mesi. Mentre se sbagliamo le previsioni sul mercato azionario, possiamo uscire con perdite limitate, vendendo subito o usando uno stop loss, con il mattone si rischia di aspettare parecchio. Anche nel caso favorevole, si rischia di vendere l’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato al termine delle trattative e delle pratiche notarili (es se il rogito slitta di 1 anno).
Crowdfunding Immobiliare: soluzione Mattone Crowd
Per superare i problemi di barriera all’entrata e di illiquidità del mercato immobiliare possiamo investire nel mattone attraverso una piattaforma di crowdfunding immobiliare come Mattone Crowd. Il crowdfunding immobiliare consente di guadagnare con gli immobili investendo nel mattone anche somme minime dai 100 euro in sù. Il crowdfunding immobiliare permette all’investitore di investire in diverse iniziative immobiliari, creandosi un portafoglio di immobili dislocati in diverse città o località turistiche. Vediamo le principali tipologie di corwdfunding immobiliare:
Lending Crowdfunding
Lending che sta per prestito, definisce la natura di questa tipologia di investimento. Un gruppo di investitori raccoglie una somma e la concede in prestito ad un costruttore. Il prestito è chiaramente definito nei termini e rende un tasso fisso quotato sulla piattaforma di crowdfunding immobiliare. Il ruolo della piattaforma è quello di favorire l’incontro tra il costruttore ed il finanziatore diretto. Il finanziatore rimane quindi con un credito nei confronti del costruttore e non partecipa al rischio della singola operazione immobiliare (rimane il rischio di insolvenza dell’impresa di costruzioni).
Equity Crowdfunding
Diversa è la formula dell’equity crowdfunding. In questo caso gli investitori partecipano come azionisti della società che investe nella singola iniziativa immobiliare. Per fare un esempio concreto, immaginiamo che un costruttore abbia un progetto di costruzione di un residence in una località turistica. Viene costituita una società appositamente per l’operazione immobiliare e vengono raccolte le adesioni da parte dei fondi di investimento o come nel nostro caso della piattaforma di crowdfunding. Gli investitori attraverso la piattaforma acquistano le quote della specifica operazione immobiliare valutandone la convenienza e le prospettive.
I vantaggi del crowdfunding immobiliare sono evidenti. In questo modo anche un investitore poco esperto può cominciare ad investire nel mattone beneficiando delle rendite stabili finora riservate solo ad investitori più abbienti. Anche l’investitore esperto, che ha a disposizione un capitale più importante, beneficia dal crowdfunding immobiliare. Investento nel mattone con Mattone Crowd, l’investitore può crearsi un portafoglio diversificato di metri quadri di immobili dislocati in diverse città e località turistiche. Anziché concentrare le risorse su un unico immobile, scommettendo solamente su una zona, il crowdfunding immobiliare consente la diversificazione del portafoglio.
