Crowdfunding immobiliare: investimenti, rischi e opportunità

Il crowdfunding immobiliare, è un nuovo sistema che ha lo scopo di finanziare operazioni immobiliari utilizzando una vasta base di investitori. Per capire questo nuovo fenomeno, dobbiamo partire dal significato della parola “crowdfunding” che letteralmente significa “finanziamento della folla”. Per la maggior parte queste raccolte fondi avvengono attraverso piattaforme web dedicate. Negli ultimi anni, questa forma di investimenti immobiliari online sono cresciuti molto sia in Italia che nel resto del mondo.

 

Real Estate Crowdfunding – quanto rende ?

Nel 2017, quando i portali di crowdfunding immobiliare apparirono in Italia, erano molti i dubbiosi su questa forma di finanziamento nel mercato del mattone. Ora però i dati dimostrano che il settore è in costante crescita, infatti sono quasi 100 i milioni raccolti nel 2021 per finanziare 267 progetti. Un netto miglioramento, secondo l’osservatorio Crowdfunding Buzz, rispetto al 2020 quando la raccolta fu del 51% inferiore e i progetti finanziati furono solo 186. L’opportunità per qualsiasi tipo di investitore di poter entrare in un settore storico come quello del mattone è stata premiata in termini di fiducia.

 

Gli investimenti di crowdfunding immobiliare in Italia sono un fenomeno relativamente recente. Gli step dello sviluppo di questo settore di investimenti immobiliari online sono i seguenti:

• i primi 7 progetti sono stati finanziati nel 2017 con una raccolta di soli 1,8 milioni.
• saliti poi a 18 nel 2018 e una crescita nella raccolta fino a 11,4 milioni
• il vero exploit è avvenuto nel 2019, quando sono stati finanziati 108 progetti con una raccolta complessiva di 35 milioni.

 

Lo sviluppo più significativo è stato conseguito dalle piattaforme di lending crowdfunding, che hanno finanziato 243 progetti immobiliari rispetto ai 167 dell’anno precedente. I portali di real estate equity crowdfunding hanno invece raccolto 42,1 milioni rispetto ai 29,3 dell’anno precedente per 24 progetti immobiliari finanziati.

 

Lending crowdfunding – peer to peer lending

Per lending crowdfunding si intende un prestito con tassi d’interesse più alti rispetto a quelli bancari, con lo scopo di realizzare un progetto. La soluzione più diffusa ultimamente è quella del peer to peer lending o social lending. Per p2p lending crowdfunding si intende dunque l’incontro tra investitori e costruttore eliminando l’intermediazione delle banche.

 

Vediamo passo passo come funziona il crowdfunding immobiliare in Italia in modalità peer to peer lending:

• Il costruttore richiede al portale un finanziamento;
• la piattaforma procede alla verifica dell’affidabilità economica finanziaria dell’azienda. Il portale restituisce un rating al qual quale è abbinato un tasso d’interesse predefinito;
• Se il costruttore accetta la valutazione, i progetto sarà inserito in piattaforma;
• L’investitore registrato sul portale decide se finanziare il progetto;
• Se la somma complessiva viene raggiunta, i soldi vengono recapitati al costruttore;
• L’azienda successivamente restituisce il finanziamento al tasso d’interesse prestabilito.

 

Dati della crescita del Lending Crowdfunding

Solitamente il lending crowdfunding sovvenziona la ristrutturazione di unità immobiliari, con una raccolta media per progetto che nel 2021 è stata di 235 mila euro. Lo sviluppo di questa forma di finanziamento è dimostrato dal fatto che nel 2021 l’investimento medio è cresciuto a 2400€ rispetto ai 600€ del 2018.

Le ragioni del successo di questo fenomeno risiedono nel mix tra compenso economico e durata media dei prestiti. Il tasso medio annuo è stato del 9,9%, praticamente identico all’anno precedente, con un intervallo che varia tra il 6 e il 12%. Invece la durata media dei rimborsi si è allungata dagli 11,5 mesi del 2020 ai 11,9 mesi del 2021.

 

I fattori che hanno maggiormente aiutato la crescita del settore Real Estate Crowdfunding possono essere riassunti come segue:

• Piattaforme attive: i portali che hanno chiuso almeno una campagna sono passati dai 10 del 2020 alle 16 del 2021;
• Raccolta maggiore: la metà delle piattaforme attive ha raccolto un milione in più dell’anno precedente, con tre portali che hanno raccolto più di 10 milioni (Rendimento etico, Recrowd e Trusters);
• Crescita maggiore: tra i portali attivi nel 2020 quella che è cresciuta maggiormente è stata Recrowd (+11,7 milioni), seguono Rendimento Etico (+5,8 milioni) e Trusters (+4,2 milioni);
• New entry migliori: tra i portali debuttanti del 2021 Crowdlender ha raccolto 1,2 milioni per 6 progetti, Build Lenders ha raccolto 653 mila euro e PrePay 359 mila euro;
• Sviluppo delle grandi raccolte: 8 campagne nel 2021 sono state superiori al milione di euro, 5 in più del 2020. Allargando l’intervallo considerato, sono state 13 le campagne che hanno raccolto una somma compresa tra 500 mila euro e 1 milione;
• Offerta diversificata: tre portali (Relender, Crowdlender e Business Lending) offrono anche progetti imprenditoriali, oltre ovviamente a progetti immobiliari.

 

Equity Crowdfunding Immobiliare

Avendo capito come funziona il Lending Crowdfunding, ci concentriamo ora sul funzionamento del crowdfunding immobiliare in Italia nella sua forma Equity. La differenza principale che diversifica Lending ed Equity Crowdfunding è:

• nel primo caso (Lending) non si diventa proprietari, ma si fa un mero prestito p2p
• invece nel secondo caso (Equity), si acquisisce una quota del progetto.

Nel caso dell’Equity Crowdfunding, i finanziatori partecipano con la carica di azionisti ai singoli progetti attraverso piattaforme come 200crowd o mamacrowd.

 

Ciò significa che gli investitori sono formalmente soci della società che realizzerà il progetto, e di conseguenza partecipano agli eventuali utili derivanti dall’iniziativa imprenditoriale.

In Italia l’Equity Crowdfunding immobiliare funziona sostanzialmente nel seguente modo:

• L’azienda presenta il progetto alla piattaforma di crowdfunding con l’obiettivo di quotare la raccolta;
• Il progetto viene valutato e se idoneo viene pubblicato sul portale web dando inizio alla raccolta;
• L’investitore può accedere e partecipare alla raccolta del progetto anche con solo 100€ (investimento frazionato);
• Se la campagna raggiunge l’obiettivo di raccolta minimo, i finanziatori diventano soci. Se il traguardo non viene raggiunto, le quote vengono restituite ai finanziatori.

 

Con questa tipologia di crowdfunding immobiliare la raccolta  media è molto più alta in confronto al lending. La raccolta media nel 2021 è stata di 1,8 milioni di euro, in crescita rispetto al 2019 quando era stata di 1,1 milioni di euro.

Di pari passo con la raccolta media più elevata va anche la durata dell’investimento, che è mediamente più lunga in confronto al lending. L’estensione media  per questa forma di crowdfunding immobiliare nel 2021 è di 21,2 mesi, in calo rispetto all’anno precedente quando era di 25,3 mesi.

Come conseguenza di quanto appena spiegato, abbiamo che anche la redditività media è più elevata. Le piattaforme offrono un tasso annuo medio dell’ 11,9% nel 2021, con un intervallo compreso tra 14% e 8,4%,  più basso del 12,1% del 2020.

 

Proseguendo nel confronto con il Lending, l’investimento medio è maggiore essendo stato nel 2021 di 8200€, in crescita rispetto ai 7000€ del 2020.

 

Modello Mattone Crowd – Tokenizzazione degli immobili affittati

A differenza degli approcci già utilizzati nel crowdfunding immobiliare, ovvero equity e lending, Mattone Crowd si posiziona con una formula nuova. I nostri esperti Real Estate selezionano gli immobili adatti per gli affitti di breve termine come quelli in affitto su airbnb, booking e simili.

L’immobile viene quindi tokenizzato:

• viene generato un NFT che rappresenta l’immobile affittato;
• viene prodotta la serie di NFT sulla base dei metri quadri commerciali dell’immobile: per esempio 120 MQ viene generata una serie limitata di 120 NFT;
• gli NFT vengono quotati sulla piattaforma mattone crowd, con prelazione per gli utenti più attivi.

Il token incorpora in se una quota dell’immobile tokenizzato ed i relativi diritti, ovvero la rendita derivante dagli affitti giornalieri al netto dei costi di gestione. Per evitare i costi notarili legati alla gestione della proprietà immobiliare frazionata, dal punto di vista off-line, l’utente della piattaforma acquista una quota di fondo immobiliare (società distinta dalla piattaforma mattone crowd) che detiene l’immobile. In questo senso l’approccio di mattonecrowd.it è simile all’equity crowdfunding immobiliare.

La differenza sostanziale sta nel fatto che tramite l’equity crowdfunding immobiliare solitamente vengono finanziati progetti in costruzione: l’investitore acquista quota del progetto immobiliare ancora da completare e vendere sobbarcandosi i relativi rischi d’impresa e del successo del progetto. La formula mattone crowd si focalizza invece sugli immobili “da rendita”, affittati e locati in zone turistiche portando agli investitori una rendita immobiliare stabile.

 

L’utilizzo degli NFT nel crowdfunding immobiliare porta diversi vantaggi per l’investitore:

• Maggiore visibilità: oltre ad approcciarsi alla clientela di investitori real estate, gli NFT coinvolgono un pubblico più giovane e tecnologico.
• Maggiore trasparenza: i token generati utilizzando la tecnologia NFT (non fungible token ERC 721) vengono registrati sulla blockchain. Pertanto tutti i passaggi fondamentali come la quotazione, pagamento delle rendite ecc… sono consultabili su un registro accessibile con i blockchain explorer.
• Maggiore liquidità: gli NFT possono essere scambiati oltre che su mattonecrowd.it su diverse piattaforme molto liquide come Opensea, Mintable e Binance (sezione NFT).

 

Crowdfunding immobiliare rischi

Il rischio è insito in ogni forma di investimento, il crowdfunding immobiliare in Italia non rappresenta un’eccezione. Pertanto è fondamentale capire in anticipo i rischi che questa forma di investimento real estate può nascondere.

Il rischio più grande al quale si va incontro è l’eventuale insolvenza delle imprese costruttrici che hanno fatto domanda di finanziamento online. Ovviamente le piattaforme online fanno il possibile per controllare la situazione finanziaria delle aziende che presentano la domanda, questo però a volte non basta. Un progetto imprenditoriale anche molto solido può invertire la rotta a causa di una concatenazione  di eventi più o meno sfortunati.

 

Nel settore del crowdfunding immobiliare della tipologia lending, si può incorrere in ritardi nel pagamento degli interessi. Le cause possono essere varie:

• complicazioni nei lavori;
• burocrazia;
• difficile riallocazione degli immobili.

I rischi del crowdfunding immobiliare in Italia in modalità equity sono maggiori, poichè chi investe diventa azionista della società. Inoltre il periodo in cui l’investimento può rientrare potrebbe essere più lungo rispetto alla forma del lending. Molto semplicemente i tempi di costruzione possono allungarsi il che comporta maggiori costi (noleggi gru, permessi ecc) che si traducono in erosione del margine inizialmente previsto dal business plan.

 

Nel caso del fallimento della società costruttrice, il finanziatore del progetto equity deve rispondere con capitale proprio, ne consegue la scarsa possibilità di recuperare l’investimento iniziale.

L’investitore non corre nessun rischio nel caso in cui il finanziamento minimo stabilito in piattaforma non viene raggiunto. I soldi investiti tornano al finanziatore e la campagna viene ritenuta nulla.